再以中山泷珀花园来看，该项目最早于2019年开盘。当前，该楼盘为所属区域人气榜中的TOP1，参考均价为2.5万元/平方米，总价在475万元—494万元之间，为四居室的联排别墅。

有中介告诉《国际金融报》记者，中山泷珀花园现在只剩下8套尾货，面积全部为190平方米，价格可谈，但是要现场申请，“现在因为是清尾货，优惠力度比以前多很多”。

东莞海逸豪庭的别墅价格也较前些年出现明显回落，其当前参考均价为2.2万元/平方米，而2023年5月的价格区间为4.4万元/平方米-6.8万元/平方米。

据悉，该项目于1999年由和记黄埔拿下，至今已开发三期。熟悉当地市场的行业人士广平（化名）向记者表示，东莞海逸豪庭的地价成本很低，即便现在降价卖房还是有利润空间，“（我）预估它建安成本应该不超过5000元/平方米”。

吴典 摄

港人置业热潮分化

谈到甩卖清货的原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，此举既有市场调整的因素，也有企业战略转向的因素。

他坦言，从市场调整来看，5月份以来，市场交易又有下探的趋势，包括新房降价促销，二手房挂牌量攀升和价格下跌。因此在项目竞争较大、客户选择多样的情况下，李嘉诚旗下几个楼盘也启动了降价促销。

另外，当前推出的新盘在品质、户型、设计上的竞争频次加大，大湾区高赠送项目明显增多，也导致产品竞争力落后的项目不得不降价出售。而且，企业只有通过一次性降价幅度较大的策略，才能换来较大规模的销售和回款。

广平也称，从产品力而言，和记黄埔地产此番抛售的四个项目无疑落后于当前的新盘，但在降价优惠面前变得没那么重要，“大部分消费者其实对价格的敏感度是最高的”。

他强调，在东莞的别墅产品中，海逸豪庭其实并不出众，只是开发商在该区域连片开发了别墅，位置又恰好在一个大水库旁，所以对于追求性价比的消费者而言，海逸豪庭就成了一个折中的选择。

而关于四盘齐降是否会击穿当地的新房价格，数名行业人士均表示“不会”。广平以东莞为例，他说当前除了核心区域的豪宅价格相对坚挺外，其余区域不同项目之间的价格差距不大，东莞镇区的房价不断在底部徘徊。

另一名供职于某华南房企的人士也向记者表示，“应该不会，本来价格也没有比周边市场低很多”。至于市场热议的港人前往大湾区置业一事，该人士直言，具备旅游度假属性的惠州热度尚可，价格也便宜，一套总价四十万元的房源，首付15%的话才6万元。

和记地产市场及企业业务发展董事谭健旭也曾对外透露，自去年年中起，香港买家对大湾区楼盘的需求显著增加，惠州泷珀花园已售出近600套，大部分由香港人购买。

广平也道出了自己的看法，他说从自己熟悉的东莞市场来看，当前港人在大湾区置业的热度其实不高。

其表示，早前2021年、2022年时还有一些香港客户来到东莞置业，但是从2023年开始，卖出的客户多于买入的客户，即便该年东莞进一步放松香港客户在本地的购房政策门槛，市场情绪也依然不高。最近几年，来东莞置业的香港客户不多，“2022年（价格）刚降的时候还是多一点，但是可能后期他发现没有赚钱效应，现在虽然价格便宜很多，但是（香港客户）也不一定敢出手”。

左宇 摄